Qué cubre la garantía decenal
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), fija tres plazos de responsabilidad a contar desde la recepción de la obra:
- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- Un año para los defectos de acabado, que responde el constructor.
En los edificios de viviendas, la responsabilidad de diez años debe estar garantizada con un seguro de daños materiales: el seguro decenal.
La clave: comprometer la estabilidad
No basta con que exista un daño en un elemento estructural: la ley exige que comprometa directamente la resistencia mecánica y la estabilidad. Una fisura en una viga o un forjado con flecha pueden ser molestos, afectar al aspecto o romper la tabiquería, y aun así no poner en riesgo la estabilidad.
Por eso, ante un daño, la pregunta técnica no es solo «¿hay daño?», sino «¿en qué punto está la estructura respecto a su estabilidad?».
Dos tipos de deformación
En edificación, casi todos los casos se deben a dos tipos de deformación:
- La distorsión angular: la diferencia de asiento entre dos puntos de la cimentación dividida por la distancia que los separa. Aparece cuando el terreno cede de forma desigual y es la responsable de las típicas fisuras inclinadas en muros y tabiques.
- La flecha: el descenso de vigas y forjados al flexionar bajo las cargas.
Qué dice el Código Técnico… y qué no dice
El Código Técnico de la Edificación (CTE) limita estas deformaciones para el estado límite de servicio: los valores a partir de los cuales aparecen daños que afectan al aspecto, al confort de los usuarios o al funcionamiento de equipos e instalaciones. Por ejemplo, para la distorsión angular de la cimentación:
| Tipo de estructura | Distorsión angular límite |
|---|---|
| Estructuras isostáticas y muros de contención | 1/300 |
| Estructuras reticuladas con tabiquería de separación | 1/500 |
| Estructuras de paneles prefabricados | 1/700 |
| Muros de carga sin armar con flexión hacia arriba | 1/1000 |
| Muros de carga sin armar con flexión hacia abajo | 1/2000 |
Para las flechas de vigas y forjados, el CTE y el Código Estructural (que sustituyó a la antigua instrucción EHE-08) fijan también valores admisibles, pensados para evitar daños en tabiques, pavimentos y otros elementos no estructurales.
Lo que ninguna norma fija es el valor a partir del cual la estabilidad de la cimentación o de la estructura queda comprometida, que es precisamente la condición de la garantía decenal. Superar un límite de servicio no significa que el daño sea decenal, y no superarlo tampoco lo descarta.
Cómo se determina
Responder a esa pregunta exige un estudio técnico. Nuestro protocolo de peritación de daños estructurales tiene dos fases:
- Medición de las deformaciones reales en la obra, mediante una nivelación topográfica, apoyada en ensayos no destructivos.
- Análisis en gabinete de las tensiones que esas deformaciones provocan en la cimentación y la estructura.
A partir de nuestra experiencia hemos determinado el rango de valores de deformación que condiciona la estabilidad de la estructura. Con él delimitamos el alcance del daño, si tiene carácter estructural y, por tanto, qué coberturas y responsabilidades pueden corresponder.
Qué hacer si aparecen daños
- Documéntelos: fotografías con fecha y una descripción de dónde están y cómo evolucionan.
- Vigile si progresan, sin taparlos ni repararlos antes del diagnóstico.
- Comuníquelo por escrito al promotor y, si lo conoce, a la aseguradora del seguro decenal.
- Tenga en cuenta los plazos: la acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se producen los daños.
- Pida un informe técnico independiente que determine la causa y si el daño es estructural.
Importante. Esta guía es divulgativa y no sustituye al asesoramiento jurídico ni al estudio técnico de cada caso.